办公楼不可以做商业用途，只有商业用地才能做商业用途。如确有需要则应做土地性质变更，直接到交易所去把土地性质做变更，通过审核即可。办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分。按层数有低层、多层、高层和超高层之分。按总体布局有集中式和分散式之分。办公楼的组成因规模和具体使用要求而异，中国的办公楼一般包括三部分，分别为办公室、会议室；卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、库房等辅助用房；门厅、走道、电梯和楼梯间等。由于办公楼的规模日趋扩大，内容也越加复杂，有的国家正在根据社会统计学、生理学、行为心理学等学科的成果，研究办公人员与建筑环境的关系，不断探求新的组成方案。
办公楼和商品房区别：商品房是住宅，仅能做居住使用，产权年限70年。自住和投资均可。但要依据地点、小区环境、周边配套、物业公司等多种数据信息综合判断是否是适合产品；办公楼是纯办公用房，开公司用于办公的物业。产权年限40-50年。自用办公或投资均可。水电收费标准为商业标准，比商品房的贵；通常办公楼里是没有天然气供应的，不能在里面做饭；高级办公楼会配备好中央空调，低端写字楼只能自己装中央空调。办公楼和商品房最大的一个区别的就是办公楼属于一个可持续的投资物业，后续的运营更加的重要，运营不当就会造成很大的损失，甚至是进入半死不活状态；而商品房出售之后归业主所有，一般也不存在像商用物业那样后续需要开发商对其运营管理的过程。
办公楼物业费具体包括如下费用：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； 2、公共设施、设备正常运行、维修及保养费； 3、绿化管理费；4、清洁卫生费；5、保安费；6、办公费； 7、物业管理单位固定资产折旧费；8、法定税费。因为办公楼的公共设施比较其全，电梯、消防、中央空调、水、电等要求物业公司支付，而办公楼的物业费就包含了这些费用，所以办公楼的物业费贵。办公楼的水电都是按商业标准计算，物业成本高，物业费贵也情有可原。办公楼公共设施，例如电梯、消防、中央空调、水、电等，与商户基本无关，均要求物业公司支付，所以成本也要含在物业费里的。 由此可见，办公楼的物业费之所以贵，也是因为空调等费用比较多的。办公楼物业费收取，也是各个办公楼根据服务情况不同，有所差别的。一般条件物业更好一些的办公楼，肯定收取的费用相对较高。
办公楼的楼梯间算建筑面积。公用建筑面积分为：一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。由此可见办公楼的楼梯间属于建筑面积范畴之内。建筑面积，是地产名词，与使用面积及使用率计算有直接关系。因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。建筑面积一般大于使用面积。建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。
企业自建办公楼要交的税有：1、契税。契税是指不动产的产权发生转移时，产权的承受人要交纳一次性的税收。不动产包括土地或房屋，交税人是承受方，就是新业主。企业自建的办公楼，在建房前拍下土地时是就是作为新的业主承受了土地这个不动产，所以这时企业就取得土地是要交契税的，按照价款的3～5%缴纳。建好后的办公楼如果要出售的话，由买房者来承担契税这部分的费用，如果办公楼是企业自己使用的话是不需要交契税的。2、营业税：在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，为（评估价-原价）乘以5.5%或评估价乘以5.5%。3、土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人需缴纳相关税费，为30％。4、印花税。万分之五。
办公楼公摊面积标准：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积／整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。办公楼的公摊面积包括：电梯井、设备间、垃圾道、变电室、管道井、楼梯间、值班警卫室、公共门厅、过道、地下室等，服务整幢楼的公共用房和管理用房的建筑面积（以水平投影面积计算）。共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙，外墙以水平投影面积一半的建筑面积。
办公楼领域内办公楼标准层高为不低于2.6米。办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。 办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分。层高指上下相邻两层的楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指室内楼面或地面至楼板底面的垂直距离。目前销售时宣传的层高均指的是标准高，即包含地板之间的高度。办公楼的层高，一般是指办公楼标准层某层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离，办公楼的楼层净高，是指标准层的地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。选购优质的办公楼的时候，楼层净高才是最应该关注的指标，因为层高的概念中包含了梁板厚度、空调、消防及强弱电布线等管线占据的高度空间等不确定因素。
办公楼出租需要缴纳以下税费：1、房产税一般按照办公楼租金收入的12%税率来缴纳。2、营业税办公楼租金收入的5%税率计算征收。3、城市维护建设税及费附加城市维护建设税以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和费附加率3%计算征收。4、印花税印花税是根据财产租赁合同，按照合同约定租金的千分之一来计算。如果税额不足1元的情况下，按照1元来征收。5、个人所得税按照写字楼出租的收入所得，如果租金少于4000元的，征缴个人所得税800元，如果租金高于4000元的，扣除20%的费用，剩余的金额按照20%的税率征缴个人所得税。个人所得税参考的法律依据为《中华人民共和国个人所得税法》第3条和第6条，以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第8条和第21条。
办公楼能转化为商用住宅，但是难度非常大。办公楼转商用住宅，应先去规划部门申请更改房产性质为商业，取得规划部门同意的文件，再去地政部门补交低价并签订补充合同，去登记部门做变更登记，将房产证上的性质更改为商业。对商业营业用房历史的回顾，也就是从古至今老百姓所说的商铺，是经营者为顾客提供商品交易服务的场所。商业营业用房的概念我们可以发现，商业营业用房已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。在房地产市场调控政策下，2012年全年地价整体水平未现大幅波动，房地产用地全年呈现量跌价稳态势，各季度地价环比增速低位盘整。国土资源部发布地价监测成果显示，2012年末，全国主要监测城市地价总体水平为3129元平方米，商服、住宅、工业地价分别为5843元平方米、4620元平方米和670元平方米。与上年同期相比，商、住、工各用途地价增长速度分别为3.34%、2.26%、2.70%。
办公楼容积率是指办公用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率的计算公式为容积率=总建筑面积÷总用地面积。需要注意的是，当建筑物超越8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。且容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。所以在采购房屋的时分应当思考容积率的凹凸，容积率通常是衡量寓居质量的规范，作为写字楼不必思考太多，但要注意要挑选好区位(即是该地段的商业价值)、计算年(假如你是的话)、看该写字楼的层次形象、看该写字楼的物业公司是不是规范。办公楼容积率一般是1.20左右。高层低密度住所容积率不大于2.2，多层(小高层)低密度住所容积率不大于1.2，排屋容积率不大于0.7，别墅容积率不大于0.35。容积率规范：19层以上住所为2.4～4.5，18层住所为1.8～2.5，11层小高层住所为1.5～2.0，6层以下多层住所为0.8～1.2。
办公楼楼梯踏步尺寸最小宽度260mm、最大高度170mm。办公建筑楼梯的踏步尺寸在《办公建筑设计规范》中未对其作具体规定，设计时需按照《民用建筑设计通则》中的规定取值，最小宽度260mm、最大高度170mm。楼梯踏步尺寸是根据楼梯间的开间、进深、层高，确定每层楼梯踏步的高和宽、梯段长度和宽度、以及平台宽度等设定的。(注意：双跑楼梯踏步板每层踏步级数最好取偶数，使两跑踏步数相等。)办公楼指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展。办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分。按层数有低层、多层、高层和超高层之分。按总体布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、结构造型和所用材料，又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分，有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式等。
办公楼出售需要缴纳的税费：1、流转税：出售办公楼应按销售不动产税目征收营业税，税率为5%。根据营业税暂行条例第一条规定，纳税人的计税营业额为纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。2、印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，出售办公楼应按办公楼销售合同金额缴纳“产权转移书据”印花税，税率为万分之五。3、城建税、教育费附加和地方教育附加：内资公司出售办公楼应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税（费）率计算缴纳城建税7%（纳税人所在地在市区的）、5%（纳税人所在地在县城、镇的）、或1%（纳税人所在地不在市区、县城或镇的）、教育费附加3%和地方教育附加1%。4、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：房地产有偿转让需要缴纳土地增值税。
北京办公楼有限购政策，具体政策如下：1、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。2、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。3、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。4、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。5、已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记录的。在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
办公楼办理房产证需要缴纳如下费用：（1）契税，90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以下上为房价的3%，应办理相关优惠手续。（2）房屋专项维修基金（首期专项维修资金）的交存数额为：多层住宅7层以下，不配备电梯的，60元／平方米；多层住宅配备电梯的，90元／平方米；小高层、高层住宅7层以上，含7层，145元／平方米。（3）80元的房屋登记费（4）购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%的交易费（5）不超过100元的《房屋所有权证》、《土地使用权证》工本费 ，各地都有所不同。如果按揭，还要缴纳以下费用（1）评估费，购房总价的0.2-0．5%。（2）保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%。（3）公证费，贷款额乘以0.03%（4）抵押登记费，100元。
办公楼和住宅楼区别如下：（一）使用年限区别：1、纯住宅的土地使用年限为70年2、办公楼的使用年限为40年。（二）注册公司区别：1、办公楼可以申请营业执照。2、住宅楼不可以办理营业执照。（三）过户费用区别：1、交易过户住宅费用相对于办公的便宜。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：国家所有住宅、劳动群众集体所有住宅、公民私人所有住宅、其他经济组织所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制（国家房产）和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。购买房屋时应注意以下问题：1、在确定购买房源后，缴纳一定的定金并签署房屋认购书2、慎重签订购买合同并缴纳剩余首付3、按照个人经济实力选择付款的方式4、检查房屋各项内容是否达到标准进行收房。
办公楼租金的税率，不同税费其税率有所不同。根据营业税暂行条例第1条规定，纳税人的计税营业额为纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。出租办公楼应按出售不动产税目征收营业税，税率为5%。财产与行为税管理处，即营业税，出租收入5%；房产税，出租收入12%；城建税、教育费附加按营业税额计算，内资公司出售办公楼应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税(费)率计算缴纳城建税7%(纳税人所在地在市区的)、5%(纳税人所在地在县城、镇的)、或1%(纳税人所在地不在市区、县城或镇的)、教育费附加(3%)和地方教育附加(1%)，各地税率有不同。在办公楼出租交易过程中，物业管理费是除租金之外最重要的一项费用，因为一座办公楼的环境、服务品质的好坏，与物业管理公司的管理水平直接相关。各个物业管理公司的收费往往有高有低，因此在租赁办公楼时，应当事先明确物业管理费水平以及支付方式。
根据容积率规范，办公楼容积率最大限度19层以上为4.5，11~18层为2.5，6~11层小高层住所为2.0，6层以下多层住所为1.2。容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。它的计算公式为：容积率=总建筑面积÷总用地面积。可是要注意的是当建筑物超越8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。容积率越低，居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。计算容积率多少适宜应当依据不一样城市的方位、构成等特征而有所不一样。通常来说，容积率的凹凸与政府的城市布局有关。计划树立CBD的话，容积率4.0都正常。计划建一流质量的低密度住所，容积率0.6也能够的。在采购房屋的时分应当思考容积率的凹凸，容积率通常是衡量寓居质量的规范，作为办公楼不必思考太多，但要注意要挑选好区位(即是该地段的商业价值)、计算年、看该写字楼的层次形象、看该写字楼的物业公司是不是规范。