定金是一种合同履行的担保，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金，如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议，不能达成一致意见，致使购房者不能认购房屋的，发展商应当退还定金。 而订金是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。合同中如果写的是“订金”，卖方违约，买方无权要求其双倍返还，只能得到原额。如买方决定不购买，卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方，因此订金有时也被称为认购金、诚意金。
买房违约怎么处理?关于买房违约，房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，这应当对卖方承担违约责任。根据《合同法》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以，买方在签订合同前，首先要对购买房屋的品质和环境做认真的考察;其次，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。如果确实履行不能，要勇于承担违约责任，尽快解除房屋买卖合同，防止陷入债务泥潭而无法自拔。
您好！很高兴为您解决问题！1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。4、如果因卖方未取得预售(销售)许可证或者买方不具备购房资格而导致双方未能签订正式合同或者正式合同无效的，应按无效合同处理，卖方应将定金返还。但有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其它损失。
签订房屋买卖订金合同时要注意：定金和订金的区别。 1.定金合同是主合同的补充合同，也就是说：定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；而房屋买卖订金合同是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。 2.给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。交付或接受订金的一方不履行合同债务的，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。 3.定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。其他像留置金、担保金、保证金、订约金、押金等，如果没约定定金性质，也不具有定金的法律效力。 一般情况下，房屋买卖订金合同中交付订金的一方如果想要主张定金权利，人民法院是不予支持的，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不会产生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金使用。 定金和订金是两个完全不同的概念，购房者在签订协议时，一定要提前了解清楚房屋买卖订金合同和定金合同的区别，看好合同约定的条款，维护好自己的合法权益。
当事人的名称或姓名、住所这里主要是写清当事 人的具体情况。地址、联系办法等，以免出现欺诈情 况；双方应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明 是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。标的。同时还应写明房屋产权归属（要与第一条街 接）；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵；房屋的物 业管理费用及其他交费，清况。价款。这也是二手房买卖合同很主要的内容，主要 写明总价款；付款方式、付款条件；如何申请按揭贷 款；定位；尾款等。履行期限、地点，方式。主要写明交房时间、条 件；办理相关手续的过程；双方应如何寻求中介公 司、律师、评估机构等服务；各种税费、其他费用如 何分摊。违约责任。主要说明哪些系违约情形；如何承担违 约责任；违约金、定金、赔偿的计算与给付；在什么 情况下可以免责；担保的形式；对违约金或定金的选 择适用问题。解决争议的方式。主要约定解决争议是釆用仲裁方 式还是诉讼方式。
1.契税买方按照交易总额的3%缴纳。购买面积不足90平的普通住宅可以优惠按1%缴纳，购买面积超过90平（含90平）的普通住宅可以优惠按1.5%缴纳。如果购买的是非普通住宅，都是按3%缴纳。交易总额不是你买房子的实际价格，而是买卖合同的网签价。2.营业税税率5.6%，由卖方缴纳。满2年的普通住宅免征，满2年的非普通住宅按交易差额乘以税率征收。交易差额是指本次网签价减去这套房子上次交易的网签价，不满2年的住宅，不管是普通还是非普通都是按照交易总额即网签价乘以税率征收。3.个人所得税按交易差额的20%征收，由卖方缴纳。满五唯一的住宅免征，所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房，这两个条件有一个不满足就得征收。4.印花税买卖双方按交易总额各交0.05%，普通住宅免征。5.土地税卖方按交易总额1%缴纳，普通住宅免征，非普通住宅满2年免征。
二手房过户流程：一、把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时，须卖方房产证上面名字的当事人在场，卖方如果结了婚，必须夫妻双方都到持买卖协议、双方身份证（卖方夫妻双方都要，还要户口本）、购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，以初步确认房屋产权归属，查询房屋是否有债务纠纷而处于查封状态，并申报交易价格。二、房地产交易管理部门根据需要（实际上是必须，因为房地产交易管理部门一般和房地产评估机构是一伙的），要求对交易的房地产进行价格评估。三、由买方到财政部门缴纳契税，卖方到地方税务局申报缴纳营业税、个人所得税（根据情况有优惠政策），任任何买卖双方（也可以在合同或协议中约定一方）到房地产交易管理部门缴纳交易费、工本费。四、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金，一般需要十五个工作日左右。房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。五、买方持新的《房屋所有权证》和原来的《土地使用权证》到国土资源管理部门办理土地使用权变更手续，工本费，领取新的《土地使用权证》。
购买超过5年、住房面积低于144平方的，1.5-2%契税+0.1%印花税+80元登记服务费+6元平方米转让费+20元配图资料费+工商合同鉴证费 1.满5年唯一物业 可以免 2.只要没有满5年或不是唯一其他的都是1%【国土局的过户价*1%】 营业税 1.满5年 房屋建面＜144㎡ 【免营业税】 2.满5年 房屋建面＞144㎡ 【国土局过户价的差额*5.6%（业主现在国土局给的过户价-买来时国土局的过户价=差额）】 3.只要没有满5年都是国土局的过户价*5.6% 卖方承担的 契税 1.本地农村户口，在购买区域的房交所能打出无房证明，购买房屋的建面小于90㎡【可以免契税】 2.非本地人，在购买区域的房交所能打出无房证明，购买房屋的建面小于90㎡【国土局过户价的*1%】 3.不管是本地人还是外地人，在购买区域的房交所能打出无房证明，购买房屋的建面＞90㎡＜144㎡【国土局过户价的*1.5%】 4.只要购买建面＞144㎡的房屋都是3%【国土局过户价的*3%】 小头有撒 合同印花税 房屋交易税 其他的都是小事 只有房屋交易税多点【买卖双方都要承担每平米3元的交易税】
签订房屋买卖订金合同时要注意：定金和订金的区别。1.定金合同是主合同的补充合同，也就是说：定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；而房屋买卖订金合同是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。2.给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。交付或接受订金的一方不履行合同债务的，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。3.定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。其他像留置金、担保金、保证金、订约金、押金等，如果没约定定金性质，也不具有定金的法律效力。一般情况下，房屋买卖订金合同中交付订金的一方如果想要主张定金权利，人民法院是不予支持的，交付订金的视作交付预付款。交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不会产生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金使用。定金和订金是两个完全不同的概念，购房者在签订协议时，一定要提前了解清楚房屋买卖订金合同和定金合同的区别，看好合同约定的条款，维护好自己的合法权益。
1、房屋买卖定金协议书，传真件应该有其他证据佐证的才有效。 2、《合同法》第10条第1款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子 数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。根据这些规定，以传真件签订的房屋买卖定金协议属于书面合同形式。 3、但是，传真件毕竟不是原件，它应当属于复印件。《人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条规定：”下列证据不能单独作为认定案件事实的依据： （一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言； （二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言； （三）存有疑点的视听资料； （四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品； （五）无正当理由未出庭作证的证人证言。“ 4、根据上述第（四）项的规定，传真件是不能单独作为认定案件事实的证据的，因此，必须有其他证据证明传真件的。比较可行的做法可以是要求对方尽快将合同原件邮寄过来，或者签订确认书，尽量保存好双方往来中的文件资料。
1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐