房产评估是二手房交易过程中一个非常重要的环节。无论你是买房贷款、卖房过户，还是找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，卖房者在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对“房产评估”有一定了解。影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房 率等。另外，还有市场因素和心理因素等。
委托人有权自主选择评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。涉及国有资产或者公共利益等事项需要开展法定评估业务的，应当依法选择评估机构。《中华人民共和国资产评估法》第二十二条 委托人有权自主选择符合本法规定的评估机构，任何组织或者个人不得非法限制或者干预。评估事项涉及两个以上当事人的，由全体当事人协商委托评估机构。委托开展法定评估业务，应当依法选择评估机构。第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。
首先，找的评估机构一定要经得税务部门认可的1、选址意见书； 2、建设工程规划许可证； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程施工许可证； 5、项目可行性报告； 6、施工图以及根据其计算出的已建土建面积； 7、总平面图； 8、建设工程预（决）算书； 9、在建工程实际投资说明； 10、若为商品房并涉及预售：商品房预售许可证；销售报价；已预售部分的门牌号、面积清单；预售合同； 11、委托方的营业执照； 12、国有土地使用证； 13、土地出让（转让）合同。 来自淄博楼盘
目前评估费收费标准采取累进计费率： 房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0.42%； 100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%； 500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%； 2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%； 5000万元以上的收取评估总价的0.012%
原值)=房屋建筑总面积房屋重置单价±房屋的增减价值房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)评估的房屋新旧程度(%)房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)年折旧额=房屋重置完全价值(原值)(1-残值率)耐用年限年折旧率=年折旧额房屋重置完全价值(原值)1尚可使用年限=房屋的耐用所限评估的房屋新旧程度(%)房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
房地产评估公司收费有标准，根据《国家计委，建设部关于房地产中介服务收费的通知》中的收费准备来的，按照评估额✖️费率计算各个地方协会也会根据这个标准，制定地方的评估收费标准
一、买二手房要评估费吗需要交评估费的。房产评估是二手房交易中非常重要的环节之一。因为房产评估并不是买方自主需求的，而是银行因为要确定房产价值衍生出来的，建议找专业的房产评估公司在估价师经过实地查勘后，通过评估方法对房产进行估价。如今市面上有些机构为消费者提供免 费二手房估价的服务，但是要谨慎哦，如今这些网络提供的评估结果不具备法律效应，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款。因此，买二手房必须找具有专业资质的评估机构更加可靠。那么，评估费由谁来出呢？这笔费用在相关法律法规中并没有明确规定由谁出，现实中大多数是由购房者承担。二、二手房评估费收费标准根据现省物价局的相关规定，评估费采取累进计费率：例如房屋总价为100万元以下(含)，收取评估总价的 0.42%;100万元-500万元 (含)累进计费率为0.3%;500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
您好，房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)、根据评估的房屋新旧程度、计算房屋现值(净值)。其计算公式如下： 房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值 房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%) 房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值) 年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限 年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×1 尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%) 房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
二手房如何进行评估：二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法等方法，目前大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、区域规划等，都得加以适当的考虑。一套房屋，南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高；多层住宅楼层以7层为准，底层和顶层的价格就要稍低；房屋新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，一般情况下年折旧率为2%；房型的系数加减就更加复杂，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别)；厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的区别；同时，得房高低与加减系数也是密切相关的。
评估自己购房能力的方式有：1、对自己的个人银行信用状况有充分了解。2、评估自己的还款能力与还款年限的对比。3、确定最能承受的贷款额度。4、评估自身资金情况和首付款。 1、对自己的个人银行信用状况有充分了解。银行在审批贷款之前，会审查个人的信用情况，如果有逾期还款的记录等，那么个人的信用记录就会有问题，贷款就容易被拒批。 2、评估自己的还款能力与还款年限的对比。购房者要对自己的经济情况有清楚的认识，充分考虑自己的能承受的还款额度，一般还款额度不宜超过家庭月收入的一半。并且贷款时一定要考虑还款年限的问题，因为如果还款年限超过工作年限的话，在退休后还款得不到保障，这种时候银行可能会拒批贷款。 3、确定最能承受的贷款额度。贷款额度按照房价，贷款年限和还款能力以及限额综合来决定，在贷款前，确定好自己能承受的额度，贷款还款方式分为等额本金和等额本息两种方式，两种方式因其利息也会对贷款的额度造成不同的影响，在选择之前要慎重考虑。 4、评估自身资金情况和首付款。首付款的多少要根据房屋是否是一套房来决定，房屋是一套房的话，首付款比例一般为30％，如果是二套房，那么就是60－70％。所以在购房之前要评估自己是否能支付首付款的额度，除了首付款之外还需要缴纳一些额外的费用是否足够，要根据自己情况来决定。 购房前一定要评估自己的购房能力，如果不考虑实际情况强行买房，那么到时候还不上月供的时候情况会更加糟糕，生活压力会变得非常大，所以在买房前一定要注意。