中海观园B区

小区价值评测报告
入选曲江一中人气必看小区榜 | 曲江大道169号

7.9

综合评分

排名低于50%的本商圈小区

小区概述
小区介绍
中海观园B区位于陕西省西安市雁塔区曲江大道169号,属于雁塔区曲江大道板块。小区由中海地产开发有限公司开发,于2008年竣工。建筑物类型有高层,楼栋总数为8栋,房屋总数共有1560户。拥有70年住宅产权。
区位介绍
小区优缺点
优点

小区距地铁三号线北池头站1公里,轨交出行方便

小区距曲江第一中学400米,住户子女上学方便

小区内部绿化较好,空气质量好

缺点

小区临街房子靠近曲江大道,噪音较大

小区车位较少,停车略有不便

小区内未设置人车分流,易造成安全隐患

地段交通
7.1总分
低于50% 本商圈小区

步行便捷度

7.2

地铁便捷度

6.0

公交便捷度

7.4

878米

步行至地铁

123个

附近公交站

1个

附近地铁站

地铁:小区距地铁三号线北池头站1公里,轨交出行方便。 公交:小区距离观音庙公交站900米,19路、34路、41路、221路等途经此站,居民乘公交出行便利。 自驾:小区靠近曲江路,距北池头二路立交300米,自驾出行方便。
附近学校
8.7总分
低于50% 本商圈小区

学前

7.3

小学

8.0

初中

7.9

83个

附近幼儿园

40个

附近小学

26个

附近初中

小区周边教育资源十分充足,有曲江一中、曲江一小、北池头小学、西影路小学等。 曲江一中距离小区400米,老师很负责任,教学资源配套也很完善。 曲江一小距离小区200米,为学生提供了理想的学习条件与环境。
居住品质
8.9总分
高于50% 本商圈小区

小区绿化

8.9

舒适程度

7.6

新旧程度

8.0

停车便捷

8.1

物业服务

9.0

环境概况

小区绿化率为38%,道路两旁的植被郁郁葱葱。草坪上灌木、矮树错落有致,让人看起来赏心悦目。绿化从中置有假山和一些创意雕塑,为枯燥的生活平添几分轻松与惬意。几条蜿蜒鹅卵石小径通向中心花园,光滑的石凳附于路边,饭后散步觉得累的住户可以在此小憩。

建筑特色

小区建筑采用典型的现代简洁大方的风格,呈现中式的对称美,经典耐看。高层建筑外立面为涂料,顶部为米白色,中部为米黄色,底部为土黄色,颜色逐层递进,非常有层次感。距小区竣工接近10年,外立面稍微有点旧。

楼栋分布

小区占地面积10000000㎡,建筑面积1350000㎡,共有8栋高层住宅,总共1560户,每栋都配有电梯。房屋户型有两居户型84㎡-94㎡,三居户型115㎡-136㎡,四居户型148㎡-168㎡。楼房之间间距较大,南北通透,采光好,通风好。

出入口

小区有两个出入口,分别为南门和西门。南门在14和15号楼中间,靠近曲江路。西门在9号楼旁边,靠近翠华路小学。

综合配套
竣工年限

2008

总户数

1560户

绿化率

38.0%

容积率

2.25

社区总设施

小区配有品格中海国际幼儿园,方便幼龄儿童就近入读,也方便家长接送孩子。小区内配有4万平米大型生活超市,足不出户就可以满足日常需求。小区内建有乒乓球场地和篮球场地,喜欢乒乓的居民可以任意挑选进行锻炼。

物业服务

小区物业服务质量较高,待人态度很好,有问题随叫随到,给小区营造了十分舒适的居住环境。物业会定期对电梯和楼道进行维护,确保无垃圾堆放,墙壁无广告张贴和乱写乱画。物业无乱收费现象,对公共区域定期打扫,确保环境的干净清爽。

安保

小区门口设有24小时保安值班室,有门禁系统,外来人员需登记才能进入。各个单元都设有楼宇对讲系统和电子门锁,住户需刷卡进入。入口和小区内路口都设有高清摄像头,确保每一位住户的生命和财产安全。保安会定期对消防通道进行检查,确保无杂物堆放。

物业信息
物业信息

小区物业为中海物业管理有限公司西安分公司,物业办公地点在小区A区5号楼和6号楼中间,办公电话为029-85263091。

物业费用

2.00元/㎡/月

车位

共800车位

地上600个,地下200个

车位比

1:0.51

停车费

地面280.00元/月,地下290.00元/月

生活配套
7.5总分
低于50% 本商圈小区

商业配套

7.3

就医买药

7.9

餐饮服务

7.6

银行金融

8.0

商业配套

5个

购物中心

暂无

商场

72个

超市

16个

便利店

小区周围商业配套齐全,有麻辣尚席火锅、华润万家、龙湖星悦荟购物中心等。 龙湖星悦荟购物中心距离小区1公里,是一个集餐饮、购物、娱乐为一体的大型购物广场。 麻辣尚席火锅距离小区1.9公里,是一家正宗川菜火锅,非常适合家庭和朋友聚会。
医疗资源

11个

综合医院

20个

专科医院

小区周边医疗资源比较充足,有正和医院、323医院、曲江妇科医院、武警医院等。 其中正和医院距离小区1.2公里,是一所集医疗、科研、预防保健及社区服务为一体的现代化综合性二级甲等医院。 曲江妇科医院距离小区900米,医疗设备比较齐全。
生活服务

140个

餐饮

46个

银行

小区周边生活配套十分完善,有惠万家果蔬、西安银行、怡康医药等等。 惠万家果蔬距离小区300米,果蔬瓜果应有尽有,居民可以到这里购买日常做饭所需。 西安银行距离小区300米,居民可以到这里办理取款理财等银行业务。
公共资源
小区周边公共资源比较充足,有唐大慈恩寺遗址公园、曲江景园、神奇动物在哪里极地馆等等。 唐大慈恩寺遗址公园距离小区1.7公里,风景较好,居民周末可以带孩子到这里游玩。 神奇动物在哪里极地馆距离小区600米,非常适合家长带小孩全家人一起来参观。
休闲娱乐
小区周边休闲娱乐众多,有至尚纯K、鼎立洗足城、袋鼠网咖等。 至尚纯K距离小区800米,音响音色不错,服务态度也很好,喜欢唱歌的居民可以到这里K歌。 鼎立洗足城距离小区800米,居民可以在下班后到这里足疗按摩放松身心。
交易价值
6.7总分
高于100% 本商圈小区

小区人气

6.2

价格波动

6.0

成交量

6.0

买房建议

小区生活配套完善,周边自然环境极佳,物业管理十分规范。对于预算有限的年轻人可以选择高层一居室,视野宽阔,空气清新。如果家中有孩子和老人同住的家庭,可以选择购买低层大户型的房子,既能解决老人上下楼的不便又能满足孩子对独立空间的要求。

卖房建议

小区内部环境好,周边配套齐全,居住舒适度较高。靠近小区绿地的楼栋空气清新,无噪音影响,可以适当提高价格出售。小区部分靠近曲江大道的低层,受到噪音影响大,建议适当调低价格出售。

租房建议

租客选择租住该小区原因为靠近学校,上班上学方便。对于年轻单身人士可以选择租住小区中心区域的小户型楼栋,环境不错,居住舒适度较高。对于家里有小孩上学的租客,可以选择小区中心区域,比较安静,能有安静的学习氛围。

出租

小区部分楼栋靠近曲江大道,车辆往来声音喧嚣,低部楼层受噪音影响较大,可以适当调低价格进行出租。由于租客大多为附近学校上学的学生和年轻教师,建议房东可以选择简洁大方或者文艺清新的装修风格,还可以配套一些书桌等学习办公用品,方便学习办公。

用户评价
7.9总分
低于50% 本商圈小区

居住体验

小区居住环境舒适,空气清新自然。区内采用集中式供暖,寒冬室内也可温暖如春。小区A区配有品格中海国际幼儿园,方便幼龄儿童就近入读。小区内配有4万平米大型生活超市,足不出户就可以满足日常需求。

业主特征

小区地理位置不错,周边优质学校较多。户型设计合理,方正明亮采光好。住户多为周边学校上学的学生和陪读的家长以及年轻教师,居民素质较高,邻里相处和睦。购买人群以刚性需求为主,整体交易量大,人口流动量大。

租户特征

小区租住比例大,租客占总住户的70%。租客多为周边学校上学的学生和陪读的家长以及年轻教师。选择租住该小区的原因有:1、周边优质学校较多,无论是学生上学还是教师上班都比较方便。2、周边生活资源比较丰富,日常生活便利。

入住须知
物业费

2.00元/㎡/月

缴费方式:物业缴费或线上缴费

水费

第一阶梯3.8元/m³

第二阶梯4.65元/m³

第三阶梯7.18元/m³

缴费方式:水务缴费或线上缴费

电费

第一阶梯0.49元/度

第二阶梯0.54元/度

第三阶梯0.79元/度

缴费方式:煤气公司缴费或线上缴费

煤气费

第一阶梯1.98元/m³

第二阶梯2.38元/m³

第三阶梯2.97元/m³

缴费方式:公司缴费或线上缴费

区位介绍
小区属于雁塔区曲江大道板块,该板块西有西安高新技术产业开发区,东有以生态建设为核心的曲江新区,南邻国家级航天研发基地,地理位置优越,是西安市最大的核心区,经济总量位居全市第一名。未来该板块会成为城南商业发展的重要集聚区,发展前景优越。